“這里以前是個村，現(xiàn)在只剩不到30戶。”小李（化名）坐在新買的轎車?yán)?，神采飛揚地向《第一財經(jīng)日報》記者介紹。順著小李手指的方向，可以看到眼前一片瓦礫，只有少數(shù)幾間平房矗立在瓦礫堆里，“我們村大概100多戶，今年4月份大部分都搬走了，剩下不走的各有各的理由。”

小李是北京市朝陽區(qū)東壩七棵樹村的普通村民。自從拆遷以后，小李一家感覺一下子過上了“幸福生活”。“我們村大概平均每戶能補到300萬元吧，有三四家補到了1000多萬，當(dāng)然也有補償少的。”小李掰著手指頭算道，“我們家補的算普通的，三口人能回購兩套100多平方米的房，買這輛車十幾萬，還能剩100多萬吧，反正夠花了。”和買豪華車四處炫耀的村民相比，小李的做法比較低調(diào)，買輛普通車在周邊小區(qū)拉“黑活”。

不斷攀升的房價和轟轟烈烈的城市化進(jìn)程的推進(jìn)，在北京周邊的村落制造了一個又一個造富神話。2009年北京大望京村拆遷，讓大望京村一年新增了600多輛小汽車。隨后北京市朝陽區(qū)金盞、孫河、崔各莊、豆各莊、東壩、三間房、將臺鄉(xiāng)……也輪番全面展開了拆遷騰退工作。

根據(jù)政府原定計劃，2010年朝陽區(qū)將完成土地儲備區(qū)域和定向安置房所在地塊的房屋拆遷騰退工作，以及10余萬農(nóng)民的轉(zhuǎn)居轉(zhuǎn)工。

批量制造的“新中產(chǎn)”？

東壩某村的阿萍（化名）依舊還在給別人當(dāng)保姆，但細(xì)算起來，阿萍已經(jīng)可以算是“千萬富翁”了。

由于家里宅基地的面積比較大，阿萍一家分到了600多萬拆遷款，兩個兒子年滿18歲，按照當(dāng)?shù)氐牟疬w騰退標(biāo)準(zhǔn)，45歲村民可回購267平方米住房，18歲以上不滿45歲村民可回購167平方米住房。“50平方米以內(nèi)回購價每平方米4500元，50平方米以上回購價每平方米8000元。”阿萍全家可回購三套超過100平方米的房子。

而目前位于同區(qū)域的商品房奧林匹克花園均價賣到每平方米27000元左右，首開常青藤已經(jīng)均價賣到28000元/平方米左右。據(jù)估算，阿萍回購的房子轉(zhuǎn)眼間就能升值到每平方米20000元左右。一次拆遷，讓原本依靠給人當(dāng)保姆糊口的阿萍轉(zhuǎn)瞬富了起來，僅房子估價和剩余補償款就身家超千萬。

阿萍的另一個同鄉(xiāng)選擇了另一種“不要回遷房、純經(jīng)濟(jì)補償”的方式，按拆遷面積每平方米1.2萬元補償，兩個大院子最后拿到了補償款930萬元。

“大部分人還是選擇要房子。回購的房子分三種戶型，一居50多平方米，二居70多平方米，三居100多平方米?，F(xiàn)在家家三四套房子，多的五六套房子。”當(dāng)?shù)仳v退辦公室工作人員告訴記者，“按補償款來說，每戶由于宅基地面積不同和家庭人口狀況不同，補償款從100萬到數(shù)百萬不等，一半以上的村民拿到的大概是200萬~500萬補償款。”

東壩地區(qū)位于北京東部五環(huán)外區(qū)域，屬于城鄉(xiāng)接合部。由于北京CBD概念熱炒，位于CBD延長線的東壩房價也水漲船高。多年前，這里的村民就早已經(jīng)告別了種植、養(yǎng)殖的生活方式。大部分村民都以蓋房收租為生，被冠以 “瓦片經(jīng)濟(jì)”村?，F(xiàn)在，村子沒了，村民卻在一夜之間成了百萬富翁。

在距離東壩不遠(yuǎn)的姚家園汽車城，近期買車的大部分都是東壩村民。買車的檔次也高低不一，從幾萬元的吉利到近百萬元的英菲尼迪。據(jù)說也有人買了奔馳、寶馬。按照村民們的說法，好車的標(biāo)準(zhǔn)是30多萬的廣州本田，高配。稍差也得是十五六萬的車。

融入城市的速度和隱憂

事實上，隨著北京城市化進(jìn)程的加快，北京的大興區(qū)、通州區(qū)等地，幾年來已經(jīng)誕生了不少“拆遷富翁”。

作為北京市兩個城鄉(xiāng)一體化試點村之一的朝陽區(qū)大望京村，只用了不到一個月的時間，即已完成全村1692戶村民拆遷騰退協(xié)議的簽訂，以及25萬多平方米房屋的拆除。政府為此付出了43億元的安置款，主要用于征地補償、騰退村民補償安置和農(nóng)民轉(zhuǎn)工轉(zhuǎn)居。

另外，北京豐臺區(qū)金融辦介紹說，今年他們啟動了八個北京重點村城市化工程，拆遷資金200多億。

快速城鄉(xiāng)一體化的推進(jìn)，當(dāng)然也帶來了不少隱憂。最主要的是“轉(zhuǎn)工轉(zhuǎn)居”后的村民生活來源問題。

“雖然村民目前分配的金額不少，但由于習(xí)慣了以前靠收租生活的村民，以后要想辦法自謀出路。村民上樓后水電費、物業(yè)費各項開銷，再加上村民不會理財，‘坐吃山空’最后將成為最大的問題。”一位騰退辦公室工作人員告訴記者，“也有不少村民一拿到大筆補償金額就隨意揮霍，造成了家庭問題和社會問題。”

農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后，社會保障和收入來源一直是城市化進(jìn)程中的實際問題和難點。大望京村在拆遷騰退后，征地補償返回村集體經(jīng)濟(jì)，同時取得規(guī)劃綠地的養(yǎng)護(hù)權(quán)，并給大望京村5萬平方米底商實物補償，組織產(chǎn)權(quán)制度改革。“通過讓產(chǎn)權(quán)變股權(quán)，農(nóng)民當(dāng)股東，發(fā)展村級股份制經(jīng)濟(jì)，保障村集體組織成員長期得實惠。”

由于不少地區(qū)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程還在試驗階段，因此，每個鄉(xiāng)和地區(qū)的補償辦法都不盡相同。“一鄉(xiāng)一策”在拆遷騰退的過程中十分普遍，大部分《騰退辦法》都由當(dāng)?shù)剜l(xiāng)人民政府自行編纂。

并非所有的村民都接受產(chǎn)權(quán)變股權(quán)的模式，東壩地區(qū)也有不少村子提出了所謂的“分家底”方式：將村里的公有財產(chǎn)和集體土地，得到政府補償后，按照人頭數(shù)現(xiàn)金分配。“按照這種方式，轉(zhuǎn)居后村民還能拿到幾萬元的家底錢。”上述騰退辦公室工作人員解釋。

將成最大片人口密集區(qū)

“這里未來的規(guī)劃主要是打造一個大型居住區(qū)，面積將超過望京和回龍觀。”相關(guān)知情人士透露。

作為在1992年《北京城市總體規(guī)劃》中就確立的北京十大邊緣居住集團(tuán)，東壩邊緣集團(tuán)是其中最晚被開發(fā)的一個。根據(jù)東壩邊緣集團(tuán)控制性規(guī)劃，其范圍包括東壩鄉(xiāng)全部，平房鄉(xiāng)的平房村、石各莊村，將臺鄉(xiāng)的北崗子村，金盞鄉(xiāng)的北馬房村。規(guī)劃建設(shè)用地范圍控制在五環(huán)路以東、亮馬河北路和東壩路以南、金盞東路以西、姚家園路以北的區(qū)域內(nèi)。

在北京市規(guī)劃委的網(wǎng)站上有大量關(guān)于東壩地區(qū)項目建設(shè)的信息，大多由北京首開天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、金泰地產(chǎn)等國企開發(fā)，還有一些企業(yè)有些陌生。據(jù)有關(guān)媒體報道，東壩90%以上的項目開發(fā)商為北京市國有房地產(chǎn)企業(yè)或國企控股的房地產(chǎn)公司。

此外，在北京市土地整理儲備中心“即將入市”地塊目錄顯示，未來即將入市的地塊中，東壩邊緣集團(tuán)南區(qū)超過51萬平方米的土地儲備項目是其中最大的一宗地。

作為北京最后一處邊緣居住集團(tuán)，東壩除了原有的“保障房”使命，還有新的任務(wù)。東壩商務(wù)區(qū)管委會辦公室副主任王躍榮曾公開表示，建成后的東壩北區(qū)將集高端商業(yè)娛樂、總部商務(wù)辦公和國際交流服務(wù)功能于一體，并依托機(jī)場吸引知名航空公司總部和服務(wù)機(jī)構(gòu)在此設(shè)辦事處。

“村民的土地經(jīng)過‘七通一平’后，將歸入北京土地儲備中心，最后將公開掛牌招投標(biāo)，拿地的將是各大上市和有實力的房地產(chǎn)公司。”知情人士對記者表示，“目前看來，村民的補償款也許很高，但在整個土地的利益鏈條中，村民獲得的只是很小的一個部分。”