調(diào)控下，轉(zhuǎn)向二三線市場的房地產(chǎn)企業(yè)不在少數(shù)，同時房企打造超大型城市綜合體的沖動也越發(fā)強烈。近期，開發(fā)商在二三線城市的“造城”行動輪番上演，僅12月第一周，在已公開投資超百億的項目中，開發(fā)商拿下的土地就超4萬畝。這背后意味著什么呢？《每日經(jīng)濟新聞》記者展開了調(diào)查。

房企積極造“城”

12月1日，保利地產(chǎn)大手筆拿下東莞26.6平方公里 （約3.99萬畝）的地塊。保利方面表示將用6年時間，以超過百億元的投資將其打造成東莞生態(tài)城。

據(jù)悉，東莞生態(tài)城項目內(nèi)將設(shè)五星級酒店4家、生態(tài)度假山莊9個、主題酒店4家、主題公園3個、生態(tài)體育公園3座、低碳生態(tài)建筑示范群15座，整體項目總建筑面積將有3個深圳東部華僑城那么大。

而這一聲勢浩大的 “造城”運動，已不是保利第一次表演。今年10月來，保利陸續(xù)簽約德陽、成都兩地，共計投資達226億元，同樣是為了打造大型綜合體項目。

無獨有偶，11月29日，深圳的佳兆業(yè)集團進軍廣東惠州，擬打造集團第一個超大型旅游綜合體項目，項目占地面積高達2500畝。

11月8日，富力地產(chǎn)引入戰(zhàn)略合作伙伴茂房地產(chǎn)，分食惠州濱海度假休閑超大型綜合項目。而該項目也成為繼廣州亞運城項目、天津商業(yè)體項目后，富力又一個和世茂房地產(chǎn)合作開發(fā)的大型旅游項目盤。

上述項目雙方各占50%權(quán)益，總投資額達400億元，占地高達7000畝。

旅游噱頭 變相囤地？

合富輝煌黎文江分析指出，今年1~9月，十大品牌開發(fā)商新增項目中有36%位于二線城市，僅9%位于一線城市。房企新增土地儲備最大的十個城市中大部分是非調(diào)控重點地區(qū)，房企避開政策風(fēng)險高的城市、向二、三線城市擴張的趨勢越演越烈。

“二三線城市的地方政府非常中意大公司，因為他們可以帶來穩(wěn)定的財政收入。”地產(chǎn)專家鄧浩志認為。

而近期保利、富力、佳兆業(yè)等開發(fā)的大盤項目，幾乎都涉及旅游地產(chǎn)性質(zhì)，這也成為一個新的特征。“在新政調(diào)控下，旅游地產(chǎn)將迎來一個黃金發(fā)展機遇。一個是其不受調(diào)控的政策優(yōu)惠；一個是增值快速收益豐厚的地產(chǎn)收益。”廣東刀客地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長謝逸楓認為。

日前，保利地產(chǎn)相關(guān)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時就透露，明年保利將會加大商業(yè)地產(chǎn)的比重，這部分盈利將成為未來公司新的利潤增長點。

“目前旅游地產(chǎn)發(fā)展存在的最大問題為 ‘項莊舞劍’借發(fā)展旅游之名，運作房地產(chǎn)開發(fā)，以突破‘限’字當(dāng)頭的房地產(chǎn)政令。”謝逸楓指出，從目前來看，旅游地產(chǎn)炒作概念的根本目的就是要推銷旅游地產(chǎn)主題項目附帶的房地產(chǎn)項目。

“由于旅游地產(chǎn)所占土地遠大于普通的房地產(chǎn)項目，也產(chǎn)生了跑馬圈地之嫌。對于不少開發(fā)商來說，拿下一塊土地后，先找一個旅游主題做項目，接著做旁邊的酒店、住宅等地產(chǎn)，其實后者才是其利潤所在。”

“開發(fā)商拿下的上千畝地塊不受‘一年之內(nèi)動工開發(fā)、兩年之內(nèi)必須完成工程比例’的限制。”鄧浩志透露說，因為上千畝地塊的土地使用權(quán)并不是一次性拿下，開發(fā)商和政府只是簽訂了類似協(xié)議，開發(fā)完再拿，但實際這樣的行為有囤地嫌疑。”

盡管旅游地產(chǎn)可為房企帶來較高收益，然而，高收益同樣會帶來高風(fēng)險。

“風(fēng)險系數(shù)非常大，目前開發(fā)商拿下的都是二三線城市的郊區(qū)地塊，其配套不完善，不可能馬上就旺起來。”萬聯(lián)證券研發(fā)中心副總黃鵬認為，涉及旅游、商業(yè)地產(chǎn)的項目，其投資巨大，若在市況不佳時，可能會影響開發(fā)商的資金鏈。