11月25日，廣州廣鐵南站“巨無(wú)霸”地塊正式出讓。盡管一如業(yè)界所料，地塊原主人廣州鐵路集團(tuán)重新將其收入囊中，但拍賣(mài)過(guò)程卻令人驚訝。無(wú)論是222輪的激烈爭(zhēng)奪，還是86億元的總價(jià)、每平方米1.7276萬(wàn)元的樓面地價(jià)，均創(chuàng)下今年廣州土地市場(chǎng)之最。

時(shí)至年關(guān)，土地市場(chǎng)再次成為房企“總結(jié)”一年業(yè)績(jī)的最好出口。廣鐵南站地塊吸引了萬(wàn)科、保利、金地、中海等各路豪門(mén)，令“勢(shì)在必得”的廣鐵集團(tuán)在當(dāng)天上演了一場(chǎng)虎口奪食的驚險(xiǎn)好戲。

但是，“沒(méi)拿到地的房企輸了，拿到地的廣鐵也輸了”，合富輝煌首席分析師黎文江這樣評(píng)價(jià)。對(duì)于廣鐵集團(tuán)而言，溢價(jià)率過(guò)高的地塊已如燙手山芋，在樓市調(diào)控持續(xù)深入的背景下顯得格外尷尬。

廣鐵：意料之中的得主

這其實(shí)本該是一場(chǎng)毫無(wú)懸念的土地出讓。

位于荔灣區(qū)黃沙大道的廣鐵南站地塊，是廣州首宗結(jié)合舊廠房改造政策公開(kāi)出讓的住宅用地，其原業(yè)主即為此次地塊的競(jìng)得者廣鐵集團(tuán)，地塊原屬性為廣鐵集團(tuán)羊城鐵路實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司劃撥用地。

按照2009年廣州市規(guī)劃委員會(huì)的規(guī)劃，廣鐵南站地塊將建設(shè)成一個(gè)濱水景觀區(qū)，不僅有獨(dú)特的城市外部藝術(shù)景觀，還將建設(shè)四個(gè)城市廣場(chǎng) (論壇 新聞)以及鐵路博物館和詹天佑紀(jì)念館等市政配套設(shè)施。今年9月，該地塊作為舊改地塊進(jìn)入土地市場(chǎng)。

“整個(gè)廣鐵南站地塊東臨白鵝潭，西接大坦沙，北靠荔灣老城區(qū)，南望原芳村城區(qū)，具有濱水景觀和西關(guān)風(fēng)情的雙重優(yōu)勢(shì)。”廣州市規(guī)劃局編制研究中心王健博士認(rèn)為，絕無(wú)僅有的地理位置以及近900米長(zhǎng)的河岸線，都令該地塊成為眾多房企垂涎的寶地。

正是由于本身所具備的優(yōu)良潛質(zhì)，這幅總占地面積26.1507萬(wàn)平方米、總建筑面積49.7789萬(wàn)平方米的大體量地塊，也成為廣州歷年來(lái)掛牌底價(jià)第二高的地塊—————高達(dá)47.9227億元，折合樓面地價(jià)為每平方米9828元。

“地塊出讓條件極為苛刻，明顯傾向于原土地所有者。”一位廣州業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

按照掛牌文件要求，競(jìng)得人需負(fù)責(zé)地塊內(nèi)鐵路博物館、詹天佑紀(jì)念館的建設(shè)，并承擔(dān)由此發(fā)生的全部費(fèi)用。而這兩個(gè)紀(jì)念館的設(shè)計(jì)方案與施工方案應(yīng)征求廣州鐵路集團(tuán)羊城鐵路實(shí)業(yè)發(fā)展總公司的意見(jiàn)，紀(jì)念館建成后的權(quán)屬歸廣州鐵路集團(tuán)羊城鐵路實(shí)業(yè)發(fā)展總公司所有。有機(jī)構(gòu)測(cè)算，這兩個(gè)紀(jì)念館的建設(shè)費(fèi)用接近1億元。

另外，地塊現(xiàn)場(chǎng)鐵路通訊電纜、工務(wù)、機(jī)車(chē)、供電等設(shè)備的遷移，由原用地單位廣州鐵路集團(tuán)羊城鐵路實(shí)業(yè)發(fā)展總公司負(fù)責(zé)，費(fèi)用亦由該公司承擔(dān)。

值得一提的是，廣州市國(guó)土局規(guī)定的土地交易合同要求，該地塊原業(yè)主必須在2011年8月25日交地，2012年5月25日地塊必須動(dòng)工，并于2015年2月25日前竣工。而按廣州市舊城改造政策，地塊須將成交價(jià)的60%補(bǔ)償給原土地使用權(quán)人，地塊拆遷部分如在2010年前完成搬遷的，還可以按成交價(jià)追加10%補(bǔ)償比例。這就意味著，原業(yè)主廣州鐵路集團(tuán)一旦競(jìng)得該地塊，僅需支付總成交價(jià)的30%即可。

“這些附加條件讓廣鐵集團(tuán)擁有無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)，土地由其獲得是必然的。”黎文江坦言。但由于各路豪門(mén)的中場(chǎng)殺入，令這個(gè)意料之中的結(jié)果發(fā)生了戲劇性的變化。

86億元：意料之外的價(jià)格

雖然這是一場(chǎng)具有嚴(yán)重傾向的土地競(jìng)拍，雖然時(shí)值樓市調(diào)控嚴(yán)厲深入，但似乎都阻擋不了在這一年取得良好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的房企對(duì)土地的熱情。

最終到場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商僅有4家，相比往日擁擠的競(jìng)拍席不免顯得有些稀落，但周邊擠得水泄不通的到場(chǎng)觀戰(zhàn)者似乎表明了這不是一場(chǎng)普通的競(jìng)標(biāo)。而且參與競(jìng)拍的其他3家均為聯(lián)合體，這也顯示出在當(dāng)前吞下這塊“巨無(wú)霸”地塊的謹(jǐn)慎與壓力。

4家到場(chǎng)競(jìng)拍的開(kāi)發(fā)商為：萬(wàn)科與越秀城 (論壇 新聞)建聯(lián)合體、保利與金地聯(lián)合體、中海與廣大聯(lián)合體及羊城鐵路發(fā)展實(shí)業(yè)有限公司。其中廣鐵集團(tuán)旗下羊城鐵路發(fā)展實(shí)業(yè)有限公司的“后臺(tái)”，被業(yè)界認(rèn)為是“珠江系”旗下的珠光地產(chǎn)，為朱孟依兄弟在廣州的重要地產(chǎn)公司之一。

當(dāng)天15：05競(jìng)價(jià)開(kāi)始，原本47.92億元的掛牌起始價(jià)，競(jìng)拍前報(bào)價(jià)至48.2億元，增價(jià)幅度為500萬(wàn)元。拍賣(mài)師在地塊競(jìng)拍前便提示每次舉牌競(jìng)價(jià)500萬(wàn)元，但拍賣(mài)師有權(quán)在競(jìng)拍過(guò)程中更改。

拍賣(mài)師宣布加價(jià)開(kāi)始后，廣鐵集團(tuán)與萬(wàn)科城建聯(lián)合體開(kāi)始輪番報(bào)價(jià)。18輪后，萬(wàn)科城建聯(lián)合體報(bào)出49.1億元時(shí)，拍賣(mài)師將增價(jià)幅度調(diào)整為1000萬(wàn)元。

隨后，第57輪，在廣鐵集團(tuán)報(bào)出53億元的價(jià)格時(shí)，拍賣(mài)師干脆笑著詢問(wèn)開(kāi)發(fā)商每次舉牌競(jìng)價(jià)2000萬(wàn)元是否可以，開(kāi)發(fā)商一致說(shuō)好。

由此，廣鐵南站地塊地價(jià)開(kāi)始了一路狂飆。

廣鐵與萬(wàn)科聯(lián)合體經(jīng)過(guò)133輪競(jìng)價(jià)叫價(jià)至71.2億元，就在所有媒體和觀眾都認(rèn)為該地塊將在廣鐵集團(tuán)與萬(wàn)科城建中產(chǎn)生時(shí)，保利聯(lián)合體突然舉起手中的48號(hào)牌，加入競(jìng)爭(zhēng)，并迅速取代萬(wàn)科聯(lián)合體與廣鐵集團(tuán)攀升競(jìng)價(jià)。

155輪叫價(jià)之后，萬(wàn)科城建聯(lián)合體退出了競(jìng)價(jià)，廣鐵集團(tuán)與保利聯(lián)合體開(kāi)始最后的角逐，此時(shí)地塊總價(jià)已從48.2億元升至74.6億元。

雙方競(jìng)爭(zhēng)毫不退讓?zhuān)＠?lián)合體緊跟廣鐵集團(tuán)報(bào)價(jià)，多次在主持人喊“第三次叫價(jià)”的前一刻突然舉牌。

直至198輪，保利的咄咄逼人讓此前頗顯輕松的廣鐵集團(tuán)亦開(kāi)始緊張，并頻頻通過(guò)電話與場(chǎng)外聯(lián)系決定叫價(jià)，現(xiàn)場(chǎng)氣氛幾近窒息。所有人都開(kāi)始意識(shí)到，樓面地價(jià)超過(guò)每平方米1.5萬(wàn)元時(shí)，廣州將誕生本年度單價(jià)最高的地塊。

當(dāng)廣鐵集團(tuán)舉牌叫價(jià)86億元時(shí)，保利沒(méi)有再報(bào)價(jià)，廣鐵集團(tuán)最終如愿將廣鐵南站地塊摘下，溢價(jià)率達(dá)79.46%，樓面地價(jià)為每平方米1.7276萬(wàn)元，創(chuàng)下廣州新的樓面價(jià)紀(jì)錄。

拿地：供地潮的開(kāi)端？

對(duì)于86億元的成交價(jià)格，廣州市房管局新聞發(fā)言人表示，該成交價(jià)格顯示出市場(chǎng)對(duì)廣鐵南站獨(dú)有內(nèi)在價(jià)值的認(rèn)可。

“對(duì)比相鄰不遠(yuǎn)的恩林路舊城拆遷補(bǔ)償每平方米9000多元的價(jià)格，以及同屬荔灣區(qū)的陳家祠拆遷補(bǔ)償最高每平方米1.7萬(wàn)元的價(jià)格，僅從南站地塊的拆遷補(bǔ)償衡量來(lái)看，其樓面地價(jià)還是可以接受的。”黎文江分析道，未來(lái)開(kāi)發(fā)后可能會(huì)達(dá)到3萬(wàn)多元的房?jī)r(jià)，而這個(gè)價(jià)格在廣州古老而出名的地段，尤其是與目前珠江新城每平方米2.5萬(wàn)元的房?jī)r(jià)進(jìn)行比較，銷(xiāo)售應(yīng)該沒(méi)有太大問(wèn)題；其周邊樓盤(pán)如果想借該地之名抬高房?jī)r(jià)，市場(chǎng)也未必買(mǎi)賬，畢竟地段與樓盤(pán)品質(zhì)才是關(guān)鍵。

但他同時(shí)表示，該地塊的成交“沒(méi)有一個(gè)贏家”，畢竟廣鐵集團(tuán)原本就能拿到該地塊，可地價(jià)被抬高后，卻要付出較大的代價(jià)。

雖然業(yè)內(nèi)就該地塊成交價(jià)格說(shuō)法不一，但有一點(diǎn)是他們公認(rèn)的：南站地塊應(yīng)該是本年度廣州最后一個(gè)樓面價(jià)如此高的地塊。

據(jù)知情人士從相關(guān)部門(mén)獲悉，本月廣州還會(huì)再推幾宗地塊，但都沒(méi)有做過(guò)多宣傳，也沒(méi)有過(guò)高期待，肯定不會(huì)超越南站地塊。

“開(kāi)發(fā)商不追高價(jià)地”，王健透露，明年廣州將有大量舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房“三舊改造”地塊推出，不少企業(yè)還是相當(dāng)看好這些地塊，不會(huì)輕易在今年下血本。

“雖然更高價(jià)格的地塊今年廣州應(yīng)該不會(huì)再出，但很有可能引起新一輪的土地交易熱潮。”黎文江表示，一旦有土地推出，開(kāi)發(fā)商難免會(huì)再度搶奪。

事實(shí)上，自今年9月份以來(lái)，廣州市已經(jīng)先后拍出白云區(qū)高爾夫球場(chǎng)、金沙洲、越秀區(qū)下塘西等多塊高價(jià)地，直至南站地塊創(chuàng)下單價(jià)新高。與此同時(shí)，今年二季度之后，廣州市幾乎成為全國(guó)房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺的城市之一，部分樓盤(pán)成交均價(jià)已經(jīng)突破每平方米5萬(wàn)元。

“土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)是造成房?jī)r(jià)和土地價(jià)格上漲的核心因素。”大多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，廣州市2006年后的土地供應(yīng)中，城市周邊區(qū)域土地供應(yīng)量大，成熟老城區(qū)的土地供應(yīng)極少。在2010年，廣州市土地供應(yīng)計(jì)劃中，中心城區(qū)供應(yīng)的居住用地僅為0.8平方公里。

事實(shí)上，廣州市國(guó)土房管部門(mén)與開(kāi)發(fā)商的博弈由來(lái)已久，他們之間似乎從未在統(tǒng)一戰(zhàn)線上達(dá)成共識(shí)。一方面，開(kāi)發(fā)商指責(zé)政府供應(yīng)土地不力，造成廣州市房?jī)r(jià)上漲；另一方面，廣州市政府則指責(zé)開(kāi)發(fā)商囤積土地，拒不開(kāi)發(fā)，哄抬土地市場(chǎng)價(jià)格，造成廣州房?jī)r(jià)上漲。

但無(wú)論怎樣，市場(chǎng)博弈矛盾必然加劇，這個(gè)市場(chǎng)或許贏家不再。